德國新房地產(chǎn)稅法的主要變化是對房地產(chǎn)稅稅基評估規(guī)則進(jìn)行調(diào)整：在用收益法評估出房地產(chǎn)年度價值后，還要結(jié)合房地產(chǎn)的建筑年份、土地價值、房產(chǎn)面積、類型等因素進(jìn)行調(diào)整，以使評估值更接近真實市場價值。

       2019年11月，德國聯(lián)邦參議院投票通過了房地產(chǎn)稅法修訂案。按照新的房地產(chǎn)稅法的要求，德國3500萬套（宗）房屋和土地將面臨重新評估，這是一項十分艱巨的任務(wù)。為此，新的房地產(chǎn)稅法預(yù)留了比較長的過渡期，直到2025年1月1日才正式實施。

       德國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅的征稅對象為土地及地上建筑物。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)稅=建筑物或土地的評估值×稅率×稽征率。評估值也稱評估租值，是指房地產(chǎn)的年度價值，評估工作由各聯(lián)邦州以下的地方政府的財政部門實施。根據(jù)德國法律規(guī)定，房地產(chǎn)評估值應(yīng)每5年更新一次，但由于評估程序復(fù)雜、成本高等原因，各地評估值長期未進(jìn)行更新，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)評估值與市場價格差異較大，一些房地產(chǎn)的評估值僅為市場價格的10%左右。為此，德國社會各界對房地產(chǎn)稅的公平性提出了嚴(yán)重質(zhì)疑，房地產(chǎn)稅也被認(rèn)為是德國最不公平的稅。房地產(chǎn)稅稅率根據(jù)房地產(chǎn)用途和類型的不同而有所差異，農(nóng)林用地稅率最高，為0.6%，其他房地產(chǎn)稅率約在0.3%左右?；髀视脕碚{(diào)節(jié)實際稅率，是地方政府確定的一個系數(shù)，可以年為單位進(jìn)行調(diào)整，各地均不同。盡管稅法對稽征率的水平?jīng)]有進(jìn)行規(guī)定，但為了避免各地降低稽征率以吸引投資，德國聯(lián)邦憲法法院在一個案例中判決，地方設(shè)定的稽征率一般不得低于200%。2019年，各地設(shè)定的稽征率多在200％~995％之間。

       德國政府自1992年就提出了修訂現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法的提議，但由于各方對評估規(guī)則如何調(diào)整分歧較大，稅法遲遲未能進(jìn)行修訂。直至2018年4月, 德國聯(lián)邦憲法法院做出裁決，德國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)違反了憲法規(guī)定的平等征稅原則（評估值偏離市場價值的20%以上），必須在2019年底之前重新立法。在聯(lián)邦憲法法院的壓力下，德國房地產(chǎn)稅法修訂得以提速。

       新的房地產(chǎn)稅法的主要變化是對房地產(chǎn)稅稅基評估規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整：在用收益法評估出房地產(chǎn)年度價值后，還要結(jié)合房地產(chǎn)的建筑年份、土地價值、房產(chǎn)面積、類型等因素進(jìn)行調(diào)整，以使評估值更接近真實市場價值。根據(jù)這套評估規(guī)則確定的房地產(chǎn)評估值將比目前的評估值要高。另外，稅法還規(guī)定了開放性條款，各聯(lián)邦州可以有自己的評估方案，如僅考慮土地價值和居住面積來確定房地產(chǎn)的評估值。從前期稅法審議過程中各州的反映來看，漢堡州、下薩克森州、薩克森州、巴伐利亞州以及北萊茵-威斯特法倫州都有可能自行制定評估方案。

       德國房地產(chǎn)稅收入歸屬聯(lián)邦州以下的地方政府，每年稅收收入約140億歐元，占地方政府財政收入比重15%左右，是繼營業(yè)稅、個人所得稅后地方政府的第三大收入來源。此次房地產(chǎn)稅法修訂的原則是保持收入規(guī)模大體不變，因此，可以預(yù)計房地產(chǎn)稅的宏觀稅負(fù)水平不會有太大變化，但個體稅負(fù)變化尚不確定。雖然按照新的房地產(chǎn)稅法確定的房地產(chǎn)評估值要高于現(xiàn)行的評估值，但這并不意味著納稅人的稅負(fù)就一定增加。具體到某個納稅人，房地產(chǎn)稅稅額到底是增加還是減少，取決于該房地產(chǎn)所在聯(lián)邦州在進(jìn)行稅基評估時是采取聯(lián)邦模式還是制定自己的評估規(guī)則，以及地方政府如何應(yīng)對變化（比如上調(diào)還是下調(diào)稽征率）等因素。

（作者單位：國家稅務(wù)總局財產(chǎn)和行為稅司）