當前,廣西“非出讓地”房地產開發(fā)建設發(fā)展快,稅收管理難度加大。如何及時、全面、動態(tài)地掌握“非出讓地”房地產市場涉稅信息?課題組建議,應搭建由政府主導,多部門共同參與的“非出讓地”房地產信息共享平臺,為稅收征管提供準確的信息支持。
——課題組組長賴先云
隨著城鎮(zhèn)化不斷加快,廣西“城中村”及近郊農村集體建設用地成為“非出讓地”房地產開發(fā)建設的“熱土”。“非出讓地”房地產企業(yè)將不同類型的土地,常以住宅的形式進行開發(fā)銷售,所簽訂的合同也一般選擇合作建房或長期租賃,無法取得商品房預售許可證。目前住房保障和房產管理部門只對經過備案的商品房進行監(jiān)管,因此導致“非出讓地”房地產行業(yè)違規(guī)操作頻發(fā)。
房地產稅收管理存在的問題主要有:其一,企業(yè)所得稅納稅主體不明確。“非出讓地”主體主要是村民委員會。對于村民委員會取得的租金收入或其他經營性收入,目前各地的管理方式并不統(tǒng)一,有將村民委員會界定為企業(yè)所得稅納稅主體,也有不將其界定為企業(yè)所得稅納稅主體的。其二,稅收管理難度大。有的“非出讓地”房地產存在層層轉租的情況,稅務部門難以及時、全面、動態(tài)地掌握“非出讓地”房地產納稅信息。在開發(fā)過程中,有些生產經營活動沒有取得正式發(fā)票,導致稅收流失,增加了稅收征管的難度。其三,納稅義務節(jié)點難以確定。“非出讓地”房地產開發(fā)建設沒有普通商品房的預售、備案制度,因為房地產企業(yè)收入核算不規(guī)范產生的財務風險和納稅時點不匹配,同時不按規(guī)定辦理納稅申報,讓稅務機關難以掌握其收入情況。
課題組對加強“非出讓地”房地產市場稅收管理作如下建議:首先,應盡快明確村民委員會是否為企業(yè)所得稅納稅主體。其次,將竣工驗收合格作為“非出讓地”房地產準予銷售的前置條件。建議設置“非出讓地”房地產建設項目入市條件,所有項目必須竣工驗收合格后才允許出租或以租代售。再次,加快“非出讓地”房地產信息共享平臺建設。同樣的收入規(guī)模,“非出讓地”房地產的稅收貢獻率高于普通商品房,建議可由住建部門牽頭,聯(lián)合稅務、市場監(jiān)管、金融監(jiān)管等部門共同搭建“非出讓地”房地產信息共享平臺,為加強對其的稅收征管提供準確的信息支持。
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