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“ “全部持有”是時(shí)點(diǎn)條件還是時(shí)段條件？
實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地，交由項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的情形比較普遍。
土地出讓金收據(jù)開(kāi)具給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司后，項(xiàng)目子公司如果要在確認(rèn)銷售額時(shí)扣除土地價(jià)款，須滿足《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）規(guī)定的三個(gè)條件。其中一個(gè)條件就是：項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。中梁地產(chǎn)稅務(wù)總監(jiān)陸志軍提出，“全部持有”是只需在交付或支付等某一時(shí)點(diǎn)滿足即可，還是須在項(xiàng)目全周期滿足？
記者了解到，房地產(chǎn)項(xiàng)目因融資及合作開(kāi)發(fā)商的需要，常常會(huì)在拍到土地后，以老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，或直接引進(jìn)新股東的方式，增資擴(kuò)股。實(shí)踐中，要求企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期維持股權(quán)結(jié)構(gòu)不變，比較困難。對(duì)此，中國(guó)大企業(yè)稅收研究所副所長(zhǎng)魏斌分析，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)這類疑難問(wèn)題，主要還是因?yàn)椴煌貐^(qū)的政策執(zhí)行口徑存在差異。
國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局貨勞處干部劉毅在工作中接觸過(guò)不少此類問(wèn)題。他表示，對(duì)于這類“疑難雜癥”，企業(yè)可以從紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)與財(cái)稅的法間差異中跳出來(lái)，變通看待和解決。例如，盡早成立項(xiàng)目子公司，對(duì)競(jìng)拍保證金之后余款的支付和財(cái)政票據(jù)的取得進(jìn)行相應(yīng)約定，將解決問(wèn)題的端口“環(huán)節(jié)前置”。同時(shí)，建議企業(yè)積極與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，形成良性互動(dòng)，為后續(xù)企業(yè)按規(guī)定扣除向政府部門支付的土地價(jià)款，準(zhǔn)備充分、合法的憑證和依據(jù)。
集團(tuán)公司收取的服務(wù)費(fèi)能否稅前扣除？
旭輝集團(tuán)稅務(wù)總監(jiān)周淼表示，實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)公司由于種種原因，會(huì)向成員企業(yè)收取的金額較大的服務(wù)費(fèi)。這筆費(fèi)用如果合理性不足，很容易導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
金杜律師事務(wù)所合伙人葉永青表示，集團(tuán)一體化運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)目前通行的做法。集團(tuán)母公司作為“把舵人”，配置了大量的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，為下屬項(xiàng)目公司提供關(guān)鍵決策與風(fēng)險(xiǎn)咨詢，在此過(guò)程中收取服務(wù)費(fèi)無(wú)可厚非。但是，這種組織結(jié)構(gòu)下，子公司支付的服務(wù)費(fèi)能否稅前扣除，在實(shí)務(wù)中存在爭(zhēng)議。
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局所得稅處干部張金海頗有研究。他表示，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕86號(hào)）等稅收政策的規(guī)定，如果收取的服務(wù)費(fèi)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的獨(dú)立交易原則，屬于項(xiàng)目公司實(shí)際發(fā)生且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的成本，具有業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，則可在企業(yè)所得稅稅前扣除；如果無(wú)實(shí)際業(yè)務(wù)支撐，純粹是集團(tuán)收費(fèi)，則不得在稅前扣除。“這是一個(gè)非常關(guān)鍵的原則。”張金海說(shuō)。
基于此，葉永青建議房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)制定集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)一的分?jǐn)傄罁?jù)、服務(wù)方式、服務(wù)結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)，以保證稅前扣除的服務(wù)費(fèi)符合規(guī)范。
無(wú)償移交房產(chǎn)，成本能否據(jù)實(shí)扣除？
近些年來(lái)，我國(guó)政府大力推進(jìn)公共租賃房等保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步完善住房體制機(jī)制和政策體系。招拍掛文件中往往會(huì)明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)向土地原始產(chǎn)權(quán)人支付實(shí)物資產(chǎn)的方式獲得土地，或須配建一定比例的保障性住房。這種情況下，企業(yè)所移交房產(chǎn)的成本，能否在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除？與會(huì)專家認(rèn)為，應(yīng)區(qū)分交易的實(shí)際情況，分類進(jìn)行處理。
舉例來(lái)說(shuō)，一家房地產(chǎn)企業(yè)為提升拿地優(yōu)勢(shì)，幫助當(dāng)?shù)卣ㄔ炝艘蛔珗@。由于該公園的產(chǎn)權(quán)屬于政府，而非代建的房地產(chǎn)企業(yè)，后期不存在產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)也就不涉及土地增值稅視同銷售情形，無(wú)需繳納土地增值稅。
在實(shí)務(wù)中，如果房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目中建成的一棟建筑物，作公共配套設(shè)施處理，并在與業(yè)主簽訂的合同或公示的其他文件中注明：該建筑屬于公共配套設(shè)施，該建筑物的產(chǎn)權(quán)登記為全體業(yè)主。這樣，其成本、費(fèi)用可在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。
地下車位土地增值稅應(yīng)如何處理？
地下車位的土地增值稅問(wèn)題，也是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
世茂房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)總監(jiān)張麒表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問(wèn)題有：房地產(chǎn)企業(yè)建成的地下車位，應(yīng)如何定義其屬性？什么類型的地下車位，可作為公共配套設(shè)施進(jìn)行稅務(wù)處理？地下車位的收入是否納入土地增值稅清算范圍？地下車位能否分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>
碧桂園控股有限公司集團(tuán)并購(gòu)與稅務(wù)部總經(jīng)理張海武表示，地下車位目前是否可售是解決問(wèn)題的重要出發(fā)點(diǎn)。如果可售，地下車位可視作商品處理，房地產(chǎn)企業(yè)取得地下車位轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)繳納土地增值稅，并單獨(dú)核算其成本；如果不可售，地下車位應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理，相應(yīng)的成本、費(fèi)用可作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。
葉永青表示，地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬也是考量的重要因素。對(duì)于可以辦理產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)一般都認(rèn)為屬于應(yīng)稅范圍。對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下建筑，特別是無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位、人防車位等，是否屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍，各地區(qū)執(zhí)行口徑相差較大。“地下空間一般無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，這也是實(shí)務(wù)中出現(xiàn)爭(zhēng)議的主要原因。相信隨著我國(guó)房產(chǎn)登記制度改革的持續(xù)推進(jìn)，這個(gè)爭(zhēng)議會(huì)有更明晰的答案。”葉永青說(shuō)。
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